解读！最完整的2020年楼市政策，都说了啥？
今天，全国住房和城乡建设工作会议召开了。
前几天，中央经济工作会议为明年定了调，在此基础上，住建部今天开的会，则是行业主管部门对明年房地产工作的细化落实和全面部署。
眼下，各大城市此起彼伏的放松微调，引发各方对于楼市政策走向的浮想联翩，在这个混乱而喧嚣的年底，2020年最权威最完整的楼市政策表述，以及未来一年的行业走向，就藏在这个会议所公布的近五千字的通稿里。
让我们一起来划个重点。
在会议通稿中，局姐发现了一些关键词。
首先，是2020年楼市的大方向，是这样表述的：
“坚持‘稳’字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。”
“着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。”
没什么好说的，和几天前的表态高度一致，还是那个字，稳。
也基本可以维持局姐在《中央经济工作会议：2020年，楼市稳了！》里面的判断：至少，这一轮楼市调控最严厉的时间，是真的已经过去了。
会议开完之后的一个星期，大湾区的楼市政策陡然放松。
从佛山开始，蔓延到一线城市广州。广州甚至用上了“分区施策”的方式，几天内解绑了好几个区域的限购，还顺便给港澳人士送上买房资格大礼包，全部闯关成功，没有遇到任何阻力。
政府唯一出手管控的，是深圳小区业主在网上呼吁“抱团涨价”，短短几天时间，深圳的小业主们收获“史上最严调控”——他们被“控价”了。
不怕政策不稳，只怕地价、房价和预期不稳。只要这三项是稳定的，政策放松再放松，都没问题。
其次，是棚改。
看过半年前那篇《棚改腰斩！再说一次，不要碰三四五线…》的小伙伴们，都知道，棚改曾经是三四五线城市的“春药”，效果立竿见影。
针对今年的棚改成绩，住建部是这样表述的：
“截至11月底，已开工315万套，超额完成289万套的目标任务。”
这个数字看起来比预期要高，但事实上，随便拉一个图就可以看出，2015-2018年动辄600套上下，今年，注定是“腰斩”的一年。
而对2020年棚改的表述，是怎样的呢？
“严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。”
说到这里，可以对比看一下近五年棚改措辞的改变——
2020年是新三年棚改的收官之年，但是，并没有定棚改的具体目标数字，所谓的“严格把握”，“稳步推进”，都是偏重保守的词汇。
如果再从资金方面考虑一下，就会知道，棚改的规模确实是受限的。
棚改资金主要来源于抵押补充贷款（PSL）和棚改专项债，PSL已经缩量，棚改专项债占据主要地位。
2020 年全年新增专项债额度预计约3万亿元。11月，财政部提前下达了 2020 年部分新增专项债务额度1万亿元，这部分额度不能用于棚改，余下的额度与2019 年全年专项债规模基本持平。
也就是说，棚改收官之年，规模顶多与2019年持平。
三四五线城市的“春药”，确实到了即将戒断的时候了。如果没能身处大城市群和大都市圈，沾点高能级城市“外溢”的余温，剩下的中小城市，政府接下来能做的，恐怕就只能来几个“限跌令”了。
还有几个比较新的表述，值得所有人注意一下。
首先，更加强调存量了。
通稿中提到，城市开发建设要“由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重”。
这是在这个级别会议上出现的全新提法，包含的范围比“城市更新和老旧小区改造”更广。
中国的城镇化率到底是多少？两个月前，在2019 中国城市规划年会上，官方公布的数据是：已经接近 60%。今天的通稿也透露，“城镇人均住房建筑面积提高到39平方米”。
中国人缺房子住吗？其实真不缺。如果你觉得缺房，大都是因为你挤在大中城市。
所以，未来增量住房的空间，基本只存在于人口流入的一二线城市之中。对于全国而言，提升旧房子的舒适度，这样的需求会越来越多。存量物业改造会逐渐成为主流。
其次，更加强调对于城市和社区的治理了。
在通稿的好几个部分，可以看到这样的趋势。
比如说，会议通稿称，要“着力提升城市品质和人居环境质量，建设‘美丽城市’”。“着力开展美好环境与幸福生活共同缔造活动，推进‘完整社区’建设。”
“美丽城市”在住建部会议上还是第一次出现，和城市的美化有关。
“完整社区”更是个崭新的词汇。2015年人民日报的报道中，“完整社区”被定义为“是集合社区各类相关功能、特性与设计以及社会各类资源，为求达到最佳人居效果的社区组织形式。”
简单点说，就是社区里什么都有，学校、医院、商超、公园、图书馆、运动场所……除了硬件，还要求软件。
比较有趣的是，在政策性保障住房方面，通稿特地提到了“进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障”。
环卫、公交都是城市运转的门脸，不可或缺，但从业人员收入微薄，流动性非常大。公租房特地向这类行业倾斜，明显是对城市治理目标的呼应。
毕竟，从业人员安居乐业，工作效率才有可能提升，然后，才有可能建设更加宜居的城市嘛。
最后，政府要加快切入住房租赁行业了。
通稿特地提到，要“加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台”。
对于一个城市的普通人来说，相比起房价，房租更关乎于基本盘，基本可以想象，这个政府平台，基本就是用来管控房租的。
怎么管？深圳今年7月曾经发文《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》，里面有几句话，可以供参考：
“无论是个人还是企业，出租房都要通过政府租赁平台上签约，且出租价格不得超过指导价。
个人房东，租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。
不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。
租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定;出租人不得单方面提高租金。”
未来，房住不炒，房租也不可以炒。想涨租？对不起，收你重税。
那些投资房产用于出租的小伙伴们，还是多少留意下政策走向吧。
以上。
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